업종:보드카페

주소: 서울시 영등포구 여의대방로 379(여의도동 44-35) 3층

전화: 010-4085-1056

내용: 보증금 3,000 월세 270(부별) 권리금 7,500 (협의가능)

층수: 3층

면적: 175.21㎡ / 약 53평

월매출: 월 2500만원 순수마진 약70%

[상권]

서울시 영등포구 여의도동 최고 중심상권에서 성업 중인 보드카페임

매장 주변으로 직장인 유동인구가 풍부하며, 탄탄한 배후수요를 갖춘 안정적인 상권임

주변에 오피스 밀집지역으로 단체 회식, 각종 모임이 많은 지역임

여의도 핵심 상권에 위치하여 신규 고객 유입이 꾸준하며, 단골 고객층도 두텁게 형성되어 있음.

평일과 주말의 매출 편차가 크지 않고 안정적인 영업이 가능한 것이 큰 장점임

고정적으로 찾아오는 단골손님 많고 초객 손님도 재방문율이 높은 매장임

최근 5년간 꾸준히 매출이 상승하고 있음

운영 시스템이 잘 갖춰져 있어 초보 창업자도 쉽게 운영할 수 있는 구조임

보드카페 업종 특성상 재료비 부담이 적어 높은 수익성을 기대할 수 있으며,

주변에 동종 업종 매장이 많지 않아 사실상 독점적인 경쟁력을 확보하고 있음

영업과 노하우 등 기술전수 가능

[시설/인테리어]

인테리어는 쾌적하고 깔끔하게 되어 있고 별도의 투자금 없이 그대로 사용가능

테이블도 카페 특성상 편리하게 이루어져있는 구조임(시설)

특히 조명과 인테리어는 편안하고 장시간 운영해서 불편함이 없어 손님들이 선호하는 매장임

룸은 5개이며 룸마다 환기시설 완벽하게 되어 있음

현 시설물 권리금에 일체 포함됨

[매매사유]

현 업주님께서 다른 사업을 준비중이라 잘되고 있는 매장을 내놓게 되었습니다.

관심있는 분은 연락 주시면 상세하게 설명드리겠습니다.

[에이전트 분석]

1. 매물 핵심 정보

항목 내용

업종 보드카페

소재지 서울 영등포구 여의대방로 379, 제일빌딩 3층

위치 여의도동 44-35

면적 175.21㎡·약 53평

보증금 3,000만 원

월세 270만 원·부가세 별도

권리금 7,500만 원·협의 가능

월매출 약 2,500만 원·매도자 제공

제공 마진율 약 70%

룸 총 5개·개별 환기시설

인수금액 보증금+권리금 1억500만 원

문의 010-4085-1056

해당 주소는 여의도 제일빌딩으로, 지하 3층·지상 10층 규모의 근린생활시설이며 샛강역에서 도보 약 4분, KBS별관과 가까운 곳으로 확인됩니다. 제일빌딩 정보

2. 상권의 기본 성격

여의도는 금융회사, 증권사, 방송사, 공공기관, 국회 관련 기관과 대형 오피스가 밀집한 서울의 대표적인 업무지구입니다.

서울시 역시 여의도를 정치·금융·방송·업무·주거 기능이 복합된 지역으로 설명하고 있습니다. 서울역사아카이브 여의도 자료

이번 매장은 여의도에서도 샛강역과 KBS별관에 가까운 동여의도 생활권에 자리하고 있습니다. 주변 직장인과 방송 관계자, 금융업 종사자, 인근 주민 등을 주요 고객으로 확보할 수 있는 위치입니다.

보드카페는 단순히 보드게임을 즐기는 공간을 넘어 다음과 같은 수요를 흡수할 수 있습니다.

직장인 회식 및 팀 모임

동료 간 친목 모임

대학생·청년층 모임

동호회와 정기모임

생일·기념일 모임

소개팅과 데이트

기업 워크숍과 행사

인근 주민과 가족 고객

일반 음식점보다 체류시간이 길고, 여러 사람이 함께 방문하는 업종이므로 여의도의 높은 직장인 밀도와 단체모임 수요는 상당한 장점입니다.

3. 교통과 접근성

샛강역 접근성

매장이 입점한 제일빌딩은 신림선 샛강역에서 도보 약 4분 거리로 확인됩니다. 건물 가까이에 버스정류장도 있어 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.

샛강역은 신림선과 지하철 9호선을 이용할 수 있어 여의도 내부 직장인뿐 아니라 노량진·동작·신림·영등포 방면 고객도 접근할 수 있습니다.

KBS별관 인접성

제일빌딩은 KBS별관과 가까워 방송 관계자와 방문객 수요를 기대할 수 있습니다. 주변 오피스 근무자와 상업시설 이용객이 건물 앞을 반복적으로 오가는 입지입니다.

3층의 장단점

3층은 1층보다 임대료 부담을 낮출 수 있고, 보드카페처럼 목적을 갖고 찾아오는 업종에는 충분히 운영 가능한 층입니다.

반면 다음 조건이 중요합니다.

건물 입구에서 매장 간판이 잘 보이는지

엘리베이터가 정상적으로 운영되는지

3층까지 고객 동선이 복잡하지 않은지

계단과 복도 분위기가 어둡거나 노후하지 않은지

처음 방문한 고객이 쉽게 매장을 찾을 수 있는지

온라인 검색과 예약으로 찾아오는 고객이 많더라도 건물 외부와 엘리베이터 앞의 안내 간판이 부족하면 초보 방문객의 이탈이 발생할 수 있습니다.

4. 주요 고객층 분석

① 여의도 직장인

가장 중요한 고객층입니다. 업무가 끝난 뒤 동료들과 식사 후 2차 모임 장소로 이용하거나, 술을 마시지 않는 직장인들이 편안하게 모일 수 있습니다.

보드카페는 음식점과 달리 대화와 게임을 함께 즐길 수 있어 팀 회식, 친목모임, 소규모 워크숍에 적합합니다.

② 단체모임과 기업수요

53평 규모와 5개의 룸은 소규모 카페보다 단체예약을 받기에 유리합니다.

다음과 같은 상품을 구성할 수 있습니다.

기업 팀빌딩 패키지

평일 저녁 직장인 단체예약

생일·기념일 룸 대관

동호회 정기모임

보드게임 강습 프로그램

주말 가족·친구 모임

음료와 간식을 포함한 단체요금제

③ 데이트 및 청년층

샛강역과 여의도 업무지구를 이용하는 20~30대 직장인에게 보드카페는 날씨와 계절의 영향을 적게 받는 실내 데이트 장소가 될 수 있습니다.

④ 인근 주민

여의도는 업무지구뿐 아니라 아파트 주거지역도 형성돼 있습니다.

주민과 가족 단위 고객을 확보한다면 직장인 중심 매장의 약점인 주말 매출을 보완할 수 있습니다.

5. 시간대와 요일별 수요

시간대 예상 고객과 매출 특성

평일 낮 예약 고객·방송 관계자·일부 직장인

평일 저녁 직장인 회식·팀 모임·데이트 수요

금요일 저녁 단체모임과 회식 수요가 가장 강한 시간대

주말 낮 가족·친구·동호회 모임

주말 저녁 데이트·지인 모임·예약 고객

공휴일 여의도 방문객과 가족·연인 고객

매도자는 평일과 주말의 매출 편차가 크지 않다고 설명하고 있습니다.

이는 매우 긍정적인 요소지만, 여의도는 전형적인 업무지구이므로 반드시 다음 자료로 확인해야 합니다.

최근 12개월 요일별 POS 매출

평일과 주말의 방문팀 수

시간대별 입장객 수

평균 체류시간

고객 1팀당 평균 인원

시간 이용료와 음료·식품 매출 비중

평일과 주말 매출이 실제로 비슷하다면 일반적인 여의도 직장인 매장보다 안정성이 높은 것으로 평가할 수 있습니다.

6. 경쟁력 분석

① 희소성 있는 업종

여의도는 음식점과 술집, 일반 카페는 많지만 대규모 룸을 갖춘 보드카페는 상대적으로 희소할 수 있습니다.

다만 “주변에 동종 업종이 없어 사실상 독점적”이라는 설명은 반경 500m와 1㎞ 이내 경쟁업체, 방탈출카페·만화카페·스크린게임장 등 대체업종까지 조사한 뒤 사용하는 것이 안전합니다.

② 53평 규모

넓은 매장은 다음과 같은 경쟁력을 가집니다.

여러 팀을 동시에 수용

단체예약과 기업행사 가능

일반석과 룸 고객 분리

게임 보관과 진열공간 확보

고객 간 소음과 동선 충돌 완화

음료·간식 제조공간 확보

③ 독립룸 5개

룸은 프라이버시를 중요하게 생각하는 직장인 모임, 데이트, 단체고객에게 매력적인 시설입니다.

개별 환기시설이 정상적으로 작동한다면 장시간 이용 고객의 만족도를 높일 수 있습니다.

④ 운영 노하우 전수

보드게임 설명, 고객별 게임 추천, 예약관리, 단체운영 방법을 전수받을 수 있다면 초보 창업자의 시행착오를 줄일 수 있습니다.

다만 “초보자도 쉽게 운영 가능하다”는 표현은 직원 교육과 점주 근무시간까지 확인한 뒤 판단해야 합니다.

고객에게 게임을 설명하고 분실·파손을 관리하는 업무에는 일정한 숙련도가 필요합니다.

7. 시설 및 인테리어 평가

현재 시설에는 일반 테이블, 독립룸 5개, 조명, 환기시설, 보드게임과 운영 집기 등이 포함된 것으로 제공됐습니다.

별도의 대규모 공사 없이 영업할 수 있다면 신규 창업보다 초기 투자비를 크게 줄일 수 있습니다.

인수 전 시설 확인사항

룸별 환기시설의 실제 작동 여부

냉난방기 설치연도와 전기료

테이블·의자·소파의 파손 상태

보드게임 수량과 분실·훼손 상태

냉장고·제빙기·커피머신의 소유관계

렌탈·리스 장비 여부

CCTV와 예약·POS 시스템

소방시설과 비상구

룸 방음상태

화장실 위치와 관리상태

원상복구 의무

건물 관리비와 주차조건

제일빌딩은 1980년 준공된 건물로 소개되고 있어 엘리베이터, 전기용량, 냉난방, 배관 및 소방시설 상태를 특히 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

8. 월매출과 임대료 분석

월매출은 매도자 제공 기준 약 2,500만 원입니다.

월세 270만 원을 월매출과 비교하면:

매출 대비 월세 비율 약 10.8%

부가세를 포함한 월 현금지출은 297만 원입니다. 관리비가 별도라면 실제 임차 관련 부담은 더 높아집니다.

53평 규모의 여의도 매장이라는 점을 고려하면 월세 자체는 경쟁력이 있어 보입니다.

다만 건물 관리비와 냉난방비가 높다면 월세만으로 임차조건을 평가해서는 안 됩니다.

9. 마진율 70%의 정확한 해석

보드카페는 음식점보다 식재료 원가 부담이 낮습니다. 그러나 마진율 70%를 최종 순이익률로 해석하면 안 됩니다.

월매출 2,500만 원에 마진율 70%를 적용하면:

구분 계산 금액

월매출 2,500만 원

음료·식품 등 변동원가 매출의 약 30% 750만 원

매출총이익 매출의 약 70% 1,750만 원

여기서 월세, 인건비, 관리비, 공과금, 카드수수료, 광고비 등을 차감해야 실제 영업이익이 나옵니다.

따라서 광고문구는 “순수마진 70%”보다 다음처럼 표현하는 것이 정확합니다.

재료비 부담이 낮아 매출총이익률 약 70%를 기대할 수 있는 업종

10. 예상 수익성 분석

정확한 인건비와 관리비가 없으므로 아래 수치는 분석을 위한 예상 범위입니다.

손익 항목 예상 금액

월매출 2,500만 원

음료·식품·소모성 원가 -750만 원

매출총이익 1,750만 원

월세 -270만 원

직원 인건비 -400만~-600만 원

관리비·공과금 -80만~-150만 원

카드·결제수수료 -50만~-70만 원

광고·예약플랫폼 비용 -30만~-70만 원

게임 교체·수선·소모품 -30만~-60만 원

세무·보험·기타 비용 -30만~-50만 원

예상 월 영업이익 약 550만~860만 원

위 금액은 점주 급여, 세금과 감가상각을 별도로 반영하기 전의 추정치입니다.

점주가 매장 운영에 직접 참여한다면 550만~860만 원 수준의 장부상 이익이 가능할 수 있습니다.

그러나 점주의 노동비를 월 300만 원 정도로 별도 계산하면 실질 투자이익은 약 250만~560만 원으로 낮아질 수 있습니다.

11. 매출 변동 시나리오

구분 보수적 기준 개선

월매출 2,250만 원 2,500만 원 2,750만 원

적용 매출총이익률 68% 70% 72%

매출총이익 1,530만 원 1,750만 원 1,980만 원

예상 영업이익 약 330만~580만 원 약 550만~860만 원 약 730만~980만 원

판단 운영비 관리 필요 양호 수익성 우수

보드카페는 재료비가 낮은 대신 매출이 떨어져도 월세와 인건비는 그대로 발생합니다.

따라서 이용객 수, 평균 체류시간, 좌석 회전율 관리가 중요합니다.

12. 권리금과 투자금 회수 분석

항목 금액

보증금 3,000만 원

권리금 7,500만 원

기본 인수금액 1억500만 원

권장 운전자금 약 1,000만~2,000만 원

예상 준비자금 약 1억1,500만~1억2,500만 원

보증금은 계약 종료 시 반환받는 자산이므로 투자 회수 분석에서는 권리금과 분리하는 것이 적절합니다.

권리금 회수기간

예상 월 영업이익 550만~860만 원을 적용하면: 권리금 7,500만 원의 단순 회수기간은 약 9~14개월

권리금 판단 기준

증빙 영업이익 월 800만 원 이상: 권리금 7,500만 원 적극 검토

월 600만~800만 원: 시설·임대차 조건 확인 후 적정

월 400만~600만 원: 권리금 협상 권장

13. 최근 5년 매출 상승에 대한 검증

최근 5년 동안 매출이 꾸준히 상승했다는 점이 증빙된다면 매장의 가장 강력한 경쟁력이 될 수 있습니다.

다만 다음 내용을 분리해서 확인해야 합니다.

코로나 이후 기저효과인지

이용요금 인상에 따른 매출 증가인지

방문객 수가 실제로 증가했는지

단체예약 매출이 증가했는지

일시적인 대관매출이 포함됐는지

기존 점주의 개인 네트워크에 의존한 매출인지

양도 후에도 단골과 예약이 유지되는지

최근 5개년 부가세 신고자료와 POS 자료를 함께 보면 매출 성장의 신뢰도를 높일 수 있습니다.

14. 주요 위험요인

① 여의도 업무상권의 시간 편중

직장인 수요는 강하지만 늦은 저녁과 주말에 유동이 줄어들 수 있습니다. 매도자가 제시한 평일·주말 매출 안정성은 반드시 POS 자료로 확인해야 합니다.

② 3층 접근성

보드카페는 목적형 방문이 가능하지만 외부 간판, 엘리베이터, 계단과 복도의 상태가 신규 고객 유입에 영향을 줍니다.

③ 장시간 체류와 낮은 회전율

보드카페는 고객 체류시간이 길기 때문에 빈 좌석이 많지 않아 보여도 매출이 충분하지 않을 수 있습니다. 시간요금, 객단가, 룸 회전율이 중요합니다.

④ 인건비

게임 설명과 정리, 음료 제조, 룸 관리까지 맡을 직원이 필요합니다. 직원 수와 근무시간에 따라 예상 수익성이 크게 달라집니다.

⑤ 시설 노후와 소방 문제

오래된 건물의 3층에 룸 5개가 설치된 구조이므로 비상구, 소방시설, 방염자재, 환기 및 전기용량을 확인해야 합니다.

⑥ 권리금에 포함된 자산가치

보드게임은 분실·훼손과 유행 변화가 있습니다.

단순 구입가격이 아니라 현재 사용 가능한 게임의 수량과 상태를 기준으로 시설권리 가치를 평가해야 합니다.

15. 부짱 AI 종합평가

평가 항목 점수 평가 근거

입지 ★★★★★ 여의도 핵심 업무·상업 생활권

접근성 ★★★★★ 샛강역 도보권·버스정류장 인접

직장인 배후수요 ★★★★★ 금융·방송·오피스 수요 풍부

주말 안정성 ★★★☆☆ 매도자 설명은 긍정적이나 증빙 필요

업종 희소성 ★★★★☆ 주변 직접 경쟁점 조사 필요

시설 경쟁력 ★★★★★ 53평·독립룸 5개·환기시설

임대조건 ★★★★☆ 월세는 양호, 관리비 확인 필요

운영 안정성 ★★★★☆ 시스템과 기술전수 가능

수익성 ★★★★☆ 재료비는 낮지만 인건비 확인 필요

투자 회수성 ★★★★☆ 증빙 이익이 확인되면 양호

종합평가 4.4/5.0 조건부 적극 검토

16. 부짱 에이전트 종합의견

이 매물의 가장 큰 경쟁력은 여의도 직장인 상권, 샛강역 접근성, 53평 규모, 독립룸 5개, 낮은 재료비 구조입니다.

월매출 2,500만 원이 최근 12개월 평균으로 확인되고 매출총이익률 70%가 실제 정산자료와 일치한다면 상당히 매력적인 수익구조를 기대할 수 있습니다.

특히 보증금 3,000만 원과 월세 270만 원은 여의도 53평 매장이라는 점을 고려하면 경쟁력 있는 조건으로 보입니다.

기존 시설과 보드게임, 운영 시스템, 단골고객을 승계할 수 있다는 점도 신규 창업보다 유리합니다.

다만 “순수마진 70%”라는 표현은 실제 순이익으로 오해될 수 있습니다.

실제 월 영업이익은 인건비와 관리비 등을 반영하면 약 550만~860만 원으로 추정되며, 점주의 노동비까지 고려해야 최종 투자수익을 판단할 수 있습니다.

결론적으로 최근 매출 상승세, 평일·주말 매출 안정성, 인건비와 관리비, 임대차기간이 증빙된다면 직접 운영형 또는 부부 운영형 창업자가 적극 검토할 수 있는 매물입니다.

완전 위탁운영을 계획한다면 관리자 인건비가 추가되므로 수익성이 크게 낮아질 수 있습니다.

계약 전 필수 확인자료

최근 12개월 POS·카드매출

최근 5년 부가세 신고 매출

평일·주말 및 시간대별 매출

시간 이용료와 음료·식품 매출 비중

월평균 방문팀 수와 객단가

직원 수·근무시간·인건비

관리비·전기료·냉난방비

게임 목록과 구입·교체내역

룸별 환기시설과 소방시설

영업신고 및 건축물 용도

임대차 잔여기간과 갱신조건

시설·집기의 소유 및 리스 여부

기술전수 범위와 기간

단체예약 및 단골고객 승계 가능성

전화문의: 010-4085-1056