용인 공세동 대형 식당 「송도어반」 양도양수

상호 : 송도어반
주소 : 경기도 용인시 기흥구 공세동 154
층수 : 1층
면적 : 231.40㎡/70평 규모
보증금 : 5,000만원
권리금 : 7,500만원 (협의 가능)
월매출 : 약 5,000만원
전화 : 010-8794-6743

[상권]

경기도 용인시 공세동에 위치한 대형 식당임

매장 주변으로 대형 기업 및 공장 물류시설과 아파트·주택 등이 함께 형성된 혼합상권​ 등이 밀집되어 있는 혼합 상권임

인근에는 삼성SDI 본사, NPX 본사, 창성에이스산업 지사, 코스트코코리아 물류공장등 기업 및 산업시설이 위치하고 있어 평일 직장인 고객 수요가 있으며,

주변 주거지역을 기반으로 가족 외식이나 각종 모임, 단체 고객도 꾸준히 찾는 매장임

현재 영업을 개인사정상 못하고 있어 좋은 시설을 갖춘 매장을 새로운 운영자에게 양도하고자 함

[시설/인테리어]

인테리어는 현 업주님께서 공들여서 투자를 많이 한 매장으로, 인테리어와 시설·집기류의 관리 상태가 매우 우수한 편입니다.

컨테이너 2동과 화덕을 비롯해 각종 집기류 일체를 A급 상태로 갖추고 있어, 별도의 큰 시설 투자 없이 바로 활용할 수 있음

넓은 주차 공간을 확보하고 있어 차량을 이용하는 가족단위 고객이나 단체 고객의 접근성이 좋고, 주차 편의성에 대한 만족도도 높은 편

컨테이너2개 화덕 집기류 일체 완전 A급으로 별도의 투자금 없이 그대로 사용 가능함

주차장이 넓어서 이용하는 손님 만족도가 좋음

매장 뒤편에 소규모 텃밭 공간이 있어 채소 등 식재료를 직접 재배할 수 있는 장점이 있음

[매매사유]

현 업주님께서 여러 사업을 운영하고 있어서 관리가 어려워서 많이 투자한 매장을 내놓게 되었습니다.

관심있는 분은 연락 주시면 매출 및 여러 가지 필요한 내용은 상세하게 설명드리겠습니다.

[분석 자료]

1. 상권의 기본 성격

송도어반이 위치한 공세동은 전형적인 역세권이나 보행 중심 상권이 아닙니다.

기업체·주거·광역 쇼핑시설이 결합된 차량 중심의 목적형 외식상권으로 보는 것이 정확합니다.

용인시 공식 통계상 공세동 인구는 약 1만5,977명이며, 기흥구 전체 인구는 약 43만4,590명입니다.

따라서 공세동 내부 주민만을 대상으로 하기보다는 보라동·고매동·기흥동 등 인접 생활권과 차량 고객까지 포함해 상권을 설정해야 합니다. 

1차 상권

차량으로 약 5~10분 이내의 공세동·고매동·보라동 생활권입니다.

인근 아파트와 주택 거주민

가족 외식과 부모 동반 식사 수요

주부·학부모 친목모임

삼성SDI와 주변 기업체 근무자

소규모 기업 식사와 단체예약

삼성SDI 기흥 본사는 공세로 150-20에 자리하고 있어 기업체 배후수요가 실제로 존재합니다. 

2차 상권

차량으로 약 10~20분 범위의 기흥구와 인접 생활권입니다.

코스트코 공세점 이용 고객

롯데프리미엄아울렛·이케아 등 주변 쇼핑 고객

기흥호수공원과 나들이 수요

가족모임과 각종 단체식사를 목적으로 방문하는 고객

코스트코 공세점은 공세동 탑실로 38에 위치한 대표적인 광역 집객시설입니다.

이는 주변 상권이 동네 주민에게만 의존하지 않고 차량 고객을 흡수할 수 있다는 근거가 됩니다. 

3. 입지조건 분석

강점

① 70평 단층 독립매장

일반 상가건물에 입점한 음식점보다 브랜드 노출과 독립성이 좋습니다.

계단이나 엘리베이터를 이용하지 않는 단층 매장이므로 중장년층과 가족 고객, 단체고객의 접근도 편리합니다.

② 20대 이상 가능한 주차장

이 지역에서 주차장은 부가적인 편의시설이 아니라 핵심 매출시설입니다.

가족 고객은 물론 여러 차량으로 나누어 방문하는 기업체 회식, 학부모모임, 동호회와 가족행사 등을 유치하는 데 유리합니다.

③ 완성도 높은 홀과 주방시설

사진상 홀의 규모와 테이블 간격, 냉난방시설과 내부 관리 상태가 양호합니다.

기존 시설을 활용할 수 있다면 대형 음식점을 처음부터 조성하는 것보다 개점 기간과 시설투자를 줄일 가능성이 있습니다.

④ 목적형 맛집으로 성장 가능한 외관

단독건물과 넓은 전면, 대형 간판을 활용할 수 있어 명확한 음식 콘셉트만 확보한다면 ‘찾아가는 맛집’으로 브랜딩하기 좋습니다.

4. 상권 구매력 분석

이 지역의 구매력은 ‘고가 미식 소비’보다 가족과 모임을 위한 중가 한식 소비력이 강한 것으로 판단됩니다.

인근 가파도청보리밥은 보리밥과 나물에 제육 또는 고등어구이를 결합한 정식을 1인 약 1만6,000~1만7,000원에 판매하고 있으며,

최근 공개 후기에서도 평일과 주말 대기 사례가 확인됩니다.

이는 이 일대에서 건강식 한상차림과 중가 한식에 대한 소비 수요가 존재한다는 참고 근거입니다. 

다만 경쟁 음식점 한 곳의 성공만으로 모든 건강식 업종이 성공한다고 단정해서는 안 됩니다.

입지보다 메뉴 구성, 가격, 반찬 만족도와 매장 운영력이 매출을 크게 좌우하는 상권입니다.

적정 가격대 제안

1만원대 초반의 저가형 식사는 70평 매장의 인건비와 시설 유지비를 감당하기 어렵고,

1인 3만원을 크게 넘는 고가 메뉴만 운영하면 일상적인 재방문 수요가 줄어들 수 있습니다.

따라서 1만6,000원대의 기본식과 2만원대 대표밥상을 함께 운영하는 3단계 가격구조가 적절합니다.

5. 추천업종 분석

1순위: 곤드레솥밥·황태구이 건강밥상

가장 추천할 수 있는 업종입니다.

곤드레·황태·더덕·도토리묵·산나물이 하나의 콘셉트로 연결

기존 생선구이보다 고객의 심리적 부담과 메뉴 제한이 적음

중장년층·가족·여성모임·기업체 식사를 함께 공략 가능

기존 화덕과 주방시설을 일부 활용할 수 있음

점심 정식과 저녁 특선밥상을 분리해 운영 가능

핵심은 반찬 수를 지나치게 늘리는 것이 아니라 곤드레솥밥과 황태구이의 품질을 대표 경쟁력으로 만드는 것입니다.

2순위: 명태조림·코다리찜 전문점

붉고 푸짐한 음식 비주얼이 강해 홍보에 유리

주부모임·가족외식·단체고객과 궁합이 좋음

공유형 대형 메뉴로 객단가를 높이기 쉬움

매콤한 조림과 곤드레솥밥을 결합할 수 있음

다만 명태와 코다리 메뉴가 모두 비슷하게 인식될 수 있으므로, 두 메뉴를 지나치게 분산하기보다는

대표 조림 한 가지와 황태구이·곤드레밥을 보조축으로 구성하는 편이 좋습니다.

3순위: 기존 생선구이 전문점 유지·개선

기존 매출과 고객을 승계할 수 있다는 점에서 가장 보수적인 선택입니다.

다만 생선구이의 냄새와 가시, 메뉴 선호도 때문에 고객층 확대에는 한계가 있을 수 있습니다.

조건부 추천: 샤브샤브·전골·숯불구이

70평 홀과 주차장에는 적합하지만 추가 설비와 환기, 소방, 인력 부담이 커질 수 있습니다.

특히 숯불구이는 기존 시설 활용도가 낮다면 업종전환 비용이 예상보다 커질 수 있어 조건부 검토가 적절합니다.

6. 시간대별 영업전략

‘기업체 회식’이라고 하더라도 주류와 야간 매출 중심의 회식보다는 점심 단체식사, 부서모임, 가족 동반행사와 저녁 식사형 회식에 더 적합한 입지입니다.

7. 매출과 수익성의 기본 판단

월 26일 영업을 가정하면 월매출 5,000만원은 하루 약 192만원입니다.

객단가 18,000원: 하루 약 107명

객단가 20,000원: 하루 약 96명

객단가 25,000원: 하루 약 77명

70평 매장으로 감당하기 어려운 고객 수는 아닙니다.

따라서 무리하게 저가 판매량을 늘리기보다 객단가 2만원 안팎을 확보하면서 평일 점심과 주말 가족고객을 균형 있게 받는 전략이 적합합니다.

다만 현재 월매출 5,000만원은 매도자 제공자료이므로 다음을 확인해야 합니다.

최근 6~12개월 POS·카드 매출

식재료 원가율과 폐기율

직원 수와 총인건비

사장 근무시간과 사장 인건비 포함 여부

전기·가스·수도요금

화덕·주방기기·컨테이너의 소유권

임대차 잔여기간과 권리금 인정 범위

업종변경 시 인허가·소방·배기시설

8. 부짱 종합평가

종합의견

송도어반은 보행 유동에 기대는 음식점이 아니라, 명확한 메뉴와 넓은 주차장을 통해 고객을 불러오는 목적형 대형 음식점입니다.

가장 유력한 방향은 곤드레솥밥을 중심으로 황태구이와 더덕구이, 산나물, 명태조림 등을 결합한 건강식 한상차림 전문점입니다.

이는 인근 가족수요와 중장년층, 기업체 식사, 여성모임을 함께 흡수하면서 기존 시설도 활용할 수 있는 현실적인 업종전환안입니다.

다만 상권과 시설의 잠재력이 실제 수익으로 이어지려면 대표 메뉴의 차별성, 1만6,000~2만원대의 기본 가격 경쟁력, 온라인 맛집 노출과 단체예약 영업이 반드시 함께 설계되어야 합니다.

최종 판단은 “업종과 시설 측면에서는 적극 검토, 수익성과 권리금 측면에서는 증빙 확인을 전제로 한 조건부 검토”가 적절합니다.

위 내용은 부짱 에이전트의 추정치 분석자료이므로 참고용으로 이해하시기 바랍니다.

끝.